BĐS Việt Nam quý 4/2025: Phục hồi, vùng ven TP.HCM bứt tốc

Thị trường bất động sản Việt Nam quý 4/2025: Phục hồi mạnh, vùng ven TP.HCM bứt tốc

Bước sang quý IV/2025, thị trường bất động sản Việt Nam cho thấy những tín hiệu tăng trưởng rõ nét sau giai đoạn dài trầm lắng. Hàng loạt yếu tố tích cực như Luật Đất đai 2024, dòng vốn FDI, cùng hạ tầng liên vùng đồng bộ đã tạo cú hích mạnh mẽ, đưa thị trường bước vào một chu kỳ mới.

Thị trường củng cố đà tăng, khó “sốt” nhưng giá neo cao

Năm 2025 được xem là thời điểm “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” với hành lang pháp lý minh bạch hơn. Luật Đất đai 2024 loại bỏ khung giá cũ, áp dụng bảng giá sát thị trường, giúp tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án.

Từ quý II đến quý IV, thị trường đã dịch chuyển từ phục hồi sang tăng trưởng cao trào. Tại TP.HCM, mức độ quan tâm tới bất động sản tăng từ 10-15% chỉ trong tháng 7, đặc biệt phân khúc chung cư (+13%) và nhà riêng (+11%).

Việc sáp nhập hành chính từ 1/7/2025 (TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa-Vũng Tàu) mở ra quỹ đất khổng lồ cho nhà ở, văn phòng và KCN, đồng thời hình thành 11 điểm phát triển đô thị quanh metro và vành đai. Xu hướng đại đô thị “All in one” ven đô cũng bùng nổ, đáp ứng nhu cầu ở thực với mức giá phù hợp hơn.

Giá nhà tiếp tục tăng, phân khúc vừa túi tiền khan hiếm

Tại Hà Nội, giá chung cư trung bình quý II/2025 đạt 80 triệu đồng/m² (+5,6% so với quý trước, +33% cùng kỳ 2024). TP.HCM còn cao hơn, trung bình 89 triệu đồng/m², một số dự án hạng sang chạm ngưỡng 130-200 triệu đồng/m², thậm chí 400-500 triệu đồng/m² ở trung tâm.

Tuy nhiên, sự thiếu hụt nguồn cung phân khúc bình dân khiến người thu nhập trung bình khó tiếp cận, trong khi nguồn cung chủ yếu tập trung vào trung – cao cấp.

Động lực từ dòng vốn và kinh tế vĩ mô

GDP quý II/2025 tăng 7,96%, FDI đăng ký 7 tháng đầu năm tăng 8,4% là nền tảng vững chắc cho bất động sản. Dự kiến từ quý III đến quý IV, thị trường đón thêm khoảng 25.000 sản phẩm mới, tạo thêm lựa chọn cho người mua và nhà đầu tư.

TP.HCM: Vùng ven thành tâm điểm, Dĩ An nổi lên “ngôi sao mới”

Sau sáp nhập, thị trường TP.HCM và vùng vệ tinh cuối 2025 ghi nhận giao dịch tăng 20-30% so với nửa đầu năm. Chung cư vẫn dẫn dắt với mức quan tâm tăng 17%.

Nguồn cung sơ cấp đạt trung bình 3.729 USD/m² (~89 triệu đồng/m²), tập trung 70-80% tại vùng ven như Bình Dương cũ, tỷ lệ hấp thụ đạt 70-74%. Dù vậy, căn hộ giá dưới 40 triệu đồng/m² gần như biến mất khỏi thị trường.

Trong đó, Dĩ An (nay thuộc TP.HCM) trở thành điểm nóng nhờ lợi thế hạ tầng: metro số 1, Vành đai 3, cao tốc Mỹ Phước – Tân Vạn. Biên độ tăng giá 2025 đạt 20-30%, phản ánh hiệu ứng lan tỏa từ Thủ Đức. Dân số dịch chuyển ra vùng ven, nhu cầu từ chuyên gia và lao động KCN tăng mạnh, khiến lượt tìm kiếm BĐS tại Dĩ An tăng 20-50%.

Các chuyên gia dự báo giai đoạn 2025-2030, Dĩ An và khu vực lân cận sẽ chứng kiến tốc độ tăng trưởng mạnh mẽ nhờ FDI và hạ tầng. Giá BĐS có thể neo ở mức 50–70 triệu đồng/m², rất ít sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m².

Triển vọng & khuyến nghị

Từ 2025-2030, thị trường bất động sản Việt Nam được dự báo bước vào chu kỳ phục hồi chậm nhưng bền vững, với nhu cầu thực làm động lực chính. Tuy nhiên, các nhà đầu tư cần thận trọng, ưu tiên dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tiềm năng và chủ đầu tư uy tín để hạn chế rủi ro từ hạ tầng quá tải hoặc thổi giá ảo.