Bất động sản Biệt Thự, Nhà Liền Kề tại Tp. Hồ Chí Minh "Ế" vì giá cao

Thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh (TP.HCM) đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, trong đó biệt thự và nhà liền kề – vốn là phân khúc cao cấp – đang rơi vào tình trạng “ế ẩm” do giá bán quá cao, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua. Dựa trên các nguồn thông tin từ báo chí và website uy tín như Batdongsan.com.vn, DKRA Group, và Vneconomy, bài viết này phân tích nguyên nhân và thực trạng của tình trạng này.

Thanh Khoản Thấp Ở Phân Khúc Cao Cấp

Theo báo cáo của DKRA Group, trong quý 1/2025, phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại TP.HCM chỉ đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 1-2%, thấp nhất trong các phân khúc bất động sản. Nguồn cung phân khúc này tăng nhẹ, đạt khoảng 4.900 căn trong tháng 10/2024, nhưng giá bán lại neo ở mức đắt đỏ, dao động từ 30 đến 700 tỷ đồng/căn, tùy thuộc vào vị trí và quy mô dự án. Các khu vực như Quận 2 (nay thuộc TP. Thủ Đức), Quận 7, và Nhà Bè tập trung nhiều dự án biệt thự, nhà liền kề cao cấp, nhưng giao dịch gần như “đóng băng”.

Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy, 75% lượng tồn kho bất động sản tại TP.HCM thuộc phân khúc cao cấp và siêu sang, trong đó biệt thự và nhà liền kề chiếm tỷ lệ lớn. Nguyên nhân chính là giá bán không phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động và tâm lý nhà đầu tư thận trọng.

Giá Bán Vượt Xa Thu Nhập Người Dân

Một trong những rào cản lớn nhất khiến biệt thự, nhà liền kề tại TP.HCM khó tiêu thụ là mức giá “trên trời”. Theo DKRA Group, giá bán sơ cấp trung bình của nhà liền kề tại TP.HCM đạt 120-150 triệu đồng/m², trong khi biệt thự có thể lên đến 300-493 triệu đồng/m² ở các khu vực trung tâm như Quận 1 và TP. Thủ Đức. Trong khi đó, thu nhập bình quân hàng tháng của người Việt, theo World Bank, chỉ khoảng 7,45 triệu đồng, khiến phân khúc này gần như chỉ dành cho giới siêu giàu hoặc nhà đầu tư nước ngoài.

Bảng giá đất mới ban hành tại TP.HCM vào tháng 10/2024 càng làm gia tăng áp lực giá. Giá đất ở cao nhất tại các tuyến đường trung tâm như Nguyễn Huệ, Lê Lợi (Quận 1) đạt 687 triệu đồng/m², tăng 21% so với bảng giá cũ. Ở các khu vực vùng ven như Hóc Môn, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng tăng đáng kể, đẩy giá biệt thự và nhà liền kề lên mức khó tiếp cận. Điều này khiến nhiều dự án, dù được đầu tư bài bản với tiện ích cao cấp, vẫn không thu hút được người mua.

Tâm Lý Thận Trọng và Nhu Cầu Thực Giảm

Tâm lý nhà đầu tư và người mua nhà ở thực đang chịu ảnh hưởng từ các yếu tố kinh tế vĩ mô. Việc Mỹ áp thuế đối ứng 46% lên một số mặt hàng xuất khẩu của Việt Nam trong quý 1/2025 đã gây lo ngại về tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư. Ngoài ra, kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài cũng ảnh hưởng đến nhu cầu mua, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, 65% người có ý định mua bất động sản trong năm 2025 ưu tiên các sản phẩm giá rẻ hoặc trung cấp, như căn hộ dưới 40 triệu đồng/m² hoặc đất nền dưới 20 triệu đồng/m². Trong khi đó, biệt thự và nhà liền kề, với giá bán cao và thời gian đầu tư dài, ít được quan tâm. Ngay cả các chính sách ưu đãi như chiết khấu 10-20% hay kéo giãn thời gian thanh toán từ các chủ đầu tư cũng không đủ sức kích cầu.

Cạnh Tranh Từ Các Phân Khúc Khác

Sự cạnh tranh từ các phân khúc khác, như căn hộ và đất nền, cũng góp phần làm giảm sức hút của biệt thự, nhà liền kề. Căn hộ giá rẻ và trung cấp tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai đang được săn đón nhờ tính thanh khoản cao và phù hợp với nhu cầu ở thực của các gia đình trẻ. Đất nền tại các khu vực như Củ Chi, Bình Chánh, và Long An, với giá từ 12,9-14,9 triệu đồng/m², thu hút nhà đầu tư nhờ tiềm năng tăng giá từ các dự án hạ tầng như Vành đai 3 và Metro số 1.

Trong khi đó, biệt thự và nhà liền kề không chỉ đắt đỏ mà còn yêu cầu chi phí bảo trì, quản lý cao, khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang các sản phẩm dễ mua bán hơn. Các dự án biệt thự nghỉ dưỡng hoặc nhà phố thương mại tại các tỉnh lân cận, như Bà Rịa – Vũng Tàu hoặc Long An, cũng đang cạnh tranh trực tiếp với TP.HCM nhờ giá thấp hơn và tiềm năng khai thác du lịch.

Giải Pháp và Dự Báo

Để cải thiện thanh khoản, các chuyên gia gợi ý một số giải pháp:

• Điều chỉnh giá bán: Chủ đầu tư cần đưa ra mức giá cạnh tranh hơn, kết hợp với các chương trình ưu đãi hấp dẫn để kích cầu.
• Tăng cường tiện ích: Đầu tư vào các tiện ích độc đáo, như không gian xanh, công nghệ thông minh, hoặc tích hợp thương mại – dịch vụ, để tăng sức hút cho dự án.
• Hỗ trợ tài chính: Cung cấp các gói vay ưu đãi với lãi suất thấp hoặc thời gian thanh toán kéo dài để giảm áp lực tài chính cho người mua.
• Đẩy mạnh truyền thông: Tăng cường quảng bá các dự án biệt thự, nhà liền kề đến nhóm khách hàng tiềm năng, như người nước ngoài hoặc giới thượng lưu.

Dự báo từ DKRA Group cho thấy, phân khúc biệt thự và nhà liền kề tại TP.HCM sẽ tiếp tục khó khăn trong nửa đầu năm 2025, nhưng có thể cải thiện từ quý 3/2025 nếu các chính sách hỗ trợ thị trường được triển khai hiệu quả và tâm lý nhà đầu tư tích cực hơn. Tuy nhiên, sự phục hồi sẽ chậm hơn so với các phân khúc như căn hộ và đất nền.

Kết Luận

Biệt thự và nhà liền kề tại TP.HCM đang rơi vào tình trạng “ế ẩm” do giá bán đắt đỏ, vượt xa khả năng chi trả của người mua, cùng với tâm lý thận trọng và sự cạnh tranh từ các phân khúc khác. Để thoát khỏi tình trạng này, các chủ đầu tư cần linh hoạt điều chỉnh chiến lược giá, nâng cao giá trị dự án, và tận dụng các chính sách hỗ trợ để kích cầu. Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang phân hóa mạnh mẽ, việc hiểu rõ nhu cầu thực tế và định vị đúng đối tượng khách hàng sẽ là chìa khóa để vực dậy phân khúc cao cấp này.