Rào Cản Nào Khiến Thanh Khoản Bất Động Sản Chưa Bứt Tốc?

Thị trường bất động sản phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, trong 3 tháng đầu năm 2025 đã ghi nhận những tín hiệu phục hồi tích cực, nhưng thanh khoản vẫn chưa đạt được sự bứt phá như kỳ vọng. Các giao dịch chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền và chung cư giá rẻ, trong khi biệt thự, nhà liền kề cao cấp lại rơi vào tình trạng ảm đạm. Vậy đâu là những rào cản khiến thanh khoản bất động sản chưa thể tăng tốc?

1. Giá Bất Động Sản Neo Cao, Vượt Xa Thu Nhập Người Dân

Một trong những rào cản lớn nhất là giá bất động sản, đặc biệt ở phân khúc cao cấp, vẫn duy trì ở mức cao, vượt xa khả năng chi trả của đại đa số người dân. Theo báo cáo của DKRA Group, giá bán sơ cấp căn hộ tại TP.HCM trung bình đạt 9,39 tỷ đồng/căn, trong khi 100% nguồn cung mới trong năm 2024 thuộc phân khúc cao cấp. Phân khúc biệt thự, nhà liền kề tại TP.HCM có giá từ 30-120 tỷ đồng/căn, còn ở các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An dao động từ 6-20 tỷ đồng.

Trong khi đó, thu nhập bình quân hàng tháng của người Việt, theo World Bank, chỉ đạt 7,45 triệu đồng, thấp hơn so với trước đại dịch. Sự chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập khiến người mua, đặc biệt là người thu nhập trung bình và thấp, khó tiếp cận các sản phẩm bất động sản. Tâm lý thận trọng, lo ngại về khả năng tài chính và việc sử dụng đòn bẩy tín dụng cũng khiến nhu cầu mua giảm, đặc biệt ở các phân khúc giá cao.

2. Nguồn Cung Hạn Chế, Không Đáp Ứng Nhu Cầu Thực

Nguồn cung bất động sản, đặc biệt ở phân khúc giá rẻ và trung cấp, vẫn khan hiếm. Theo Savills Việt Nam, 74% nhu cầu mua chung cư tại TP.HCM tập trung vào các sản phẩm dưới 40 triệu đồng/m², nhưng giá sơ cấp hiện nay đều trên 50 triệu đồng/m². Phân khúc nhà ở xã hội tuy có tăng trưởng với 20.284 căn hoàn thành trong năm 2024, tăng 46% so với 2023, nhưng vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế.

Ở phân khúc đất nền, các dự án mới chủ yếu tập trung tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai, trong khi nguồn cung tại TP.HCM rất hạn chế do quỹ đất khan hiếm và chi phí phát triển dự án tăng cao. Sự thiếu hụt nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực khiến thanh khoản thị trường không thể bứt phá, dù lãi suất vay đã giảm xuống mức hấp dẫn (khoảng 5%/năm).

3. Tâm Lý Thận Trọng Của Nhà Đầu Tư

Tâm lý nhà đầu tư vẫn chưa thực sự “yên tâm” do những bất ổn kinh tế và chính sách. Việc Mỹ áp thuế đối ứng 46% lên một số mặt hàng xuất khẩu của Việt Nam trong quý 1/2025 đã gây lo ngại về tác động gián tiếp đến thị trường bất động sản, làm giảm niềm tin của nhà đầu tư. Ngoài ra, kỳ nghỉ Tết Nguyên đán kéo dài cũng ảnh hưởng đến nhu cầu mua, đặc biệt ở phân khúc biệt thự, nhà liền kề, với tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 1-2% trong hai tháng đầu năm.

Báo cáo từ Batdongsan.com.vn cho thấy, dù nhu cầu mua đất nền và chung cư tăng 6-7% trong năm 2024, nhưng nhà đầu tư vẫn ưu tiên quan sát, chờ đợi các chính sách ưu đãi mới từ chủ đầu tư hoặc tín hiệu phục hồi rõ rệt hơn. Điều này khiến giao dịch trên thị trường thứ cấp, đặc biệt ở các sản phẩm giá cao, vẫn trong tình trạng “ế ẩm”.

4. Rào Cản Pháp Lý và Chính Sách

Mặc dù các bộ luật mới (Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai) có hiệu lực từ 1/8/2024 đã tạo hành lang pháp lý minh bạch hơn, nhưng việc triển khai thực tế vẫn gặp khó khăn. Quy định cấm phân lô, bán nền tại TP.HCM và 104 thành phố, thị xã khác từ 1/1/2025 đã làm giảm nguồn cung đất nền, đẩy giá các sản phẩm hiện có lên cao và hạn chế sức hút của phân khúc này.

Ngoài ra, các vấn đề pháp lý liên quan đến phê duyệt dự án và xử lý nợ xấu bất động sản cũng là rào cản lớn. Nhiều ngân hàng rao bán tài sản thế chấp, nhưng việc phát mãi gặp khó do thiếu đồng thuận giữa các bên hoặc quy định phức tạp về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều này làm chậm quá trình đưa các dự án “đắp chiếu” trở lại thị trường, ảnh hưởng đến nguồn cung và thanh khoản.

5. Áp Lực Từ Chi Phí Đầu Vào và Nợ Xấu

Chi phí đầu vào, bao gồm giá đất, vật liệu xây dựng và chi phí pháp lý, tiếp tục tăng, khiến giá bán sơ cấp neo ở mức cao. Bảng giá đất mới tại TP.HCM, ban hành tháng 10/2024, đã làm tăng chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đẩy giá bất động sản lên thêm 10-20% ở một số khu vực.

Đồng thời, nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản vẫn là một vấn đề nan giải. Theo TS. Nguyễn Trí Hiếu, 70% tài sản đảm bảo tại các ngân hàng là bất động sản, nhưng thanh khoản kém khiến việc xử lý nợ xấu gặp nhiều khó khăn. Các ngân hàng như Agribank, Sacombank, Vietcombank đã rao bán nhiều bất động sản thế chấp với giá giảm hàng nghìn tỷ đồng, nhưng vẫn khó tìm người mua. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến dòng tiền của doanh nghiệp mà còn làm giảm niềm tin vào thị trường.

Dự Báo và Giải Pháp

Các chuyên gia dự báo, thị trường bất động sản phía Nam sẽ tiếp tục phục hồi trong năm 2025, nhưng tốc độ sẽ chậm và phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Để thúc đẩy thanh khoản, cần thực hiện các giải pháp đồng bộ:

• Tăng Cường Nguồn Cung Phù Hợp: Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và chung cư giá rẻ, đặc biệt tại các khu vực vùng ven TP.HCM, để đáp ứng nhu cầu thực.
• Tháo Gỡ Pháp Lý: Đơn giản hóa quy trình phê duyệt dự án, xử lý nợ xấu và hỗ trợ phát mãi tài sản để đưa các dự án “đắp chiếu” trở lại thị trường.
• Hỗ Trợ Tài Chính: Tiếp tục duy trì lãi suất vay thấp, kết hợp với các chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư như thanh toán linh hoạt, chiết khấu giá.
• Củng Cố Niềm Tin: Minh bạch thông tin thị trường, cập nhật tiến độ hạ tầng giao thông (như Vành đai 3, Metro số 1) để kích thích nhu cầu mua.

Kết Luận

Thanh khoản bất động sản phía Nam trong quý 1/2025 tuy có cải thiện, nhưng vẫn chưa bứt tốc do giá nhà cao, nguồn cung hạn chế, tâm lý thận trọng, rào cản pháp lý và áp lực nợ xấu. Để thị trường thực sự khởi sắc, cần sự phối hợp giữa chính sách vĩ mô, nỗ lực từ doanh nghiệp và niềm tin từ nhà đầu tư. Trong ngắn hạn, nhà đầu tư nên ưu tiên các sản phẩm pháp lý rõ ràng, giá hợp lý và có tiềm năng tăng giá nhờ hạ tầng phát triển.